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房价上涨对富人也是灾难6年98个城市房价上涨-【新闻】

发布时间:2021-04-06 00:16:19 阅读: 来源:聚氨酯直埋管厂家

中国经营报

温州“住宅土地使用权到期续期” 对楼市将是一个巨大转折点,房子越来越成为富人击鼓传花的游戏。

房子越来越成为富人击鼓传花的游戏

对于不断上涨的房价,不要认为只是对穷人是剥夺,其实对富人何尝不是致命的威胁?

只要房价不断上涨,意味着能买得起房子的人越来越少,因为你的收入永远赶不上房价上涨的节奏,这样一来,参与这个击鼓传花游戏的人会越来越少,到最后,留下一些有钱的富人自娱自乐,拿着几套房子却没有接盘者,价格也只是名义上的价格,还要缴纳大额续租费。这就是金融学上所说的有价无市,最终因为流动性缺乏导致泡沫必定破灭。

这并不是草哥的耸人听闻,而是有实际数据支撑。2015年,全国居民人均可支配收入才21966元,虽然扣除物价因素实际增长7.4%,但是因为这个基数低,7.4%的增长速度,意味着一年才增长1600多元,这连一平方米房子的上涨价格都赶不上。

按照每套房子100平方米计算,每平方米房子价格上涨500元,就要刷掉一百万名买房者的资格。如果房价不断上涨,能买房的人就在不断减少,今年以来这次一线城市房价的猛然上涨,至少减少了三百万名买房者的资格。所以一方面房价不断上涨,一方面能买房者的数量不断减少,导致房屋成交量不断下跌。

4月上旬,全国房地产市场一、二、三线城市成交面积均出现不同程度下降,其中一线城市成交面积降幅超40%,基本腰斩了,这除了受调控政策影响外,还一个重要因素就是房屋买卖参与者急剧减少。同时,全国土地成交面积也开始下滑。

现在的房子,已经成为货币超发的蓄水池,已经成为一个金融产品,其金融属性十分明显,不仅可以抵押贷款、使用杠杆、满足融资需求,房产中介和开放商还可以成为做市商,操控价格和奇货可居,甚至成为了期货,开放商可以提前两三年先收买房者的预付款,再去盖房子。

沦为金融产品的房子,因为涨价还在不断减少参与者人数,玩到最后会成为荷兰的郁金花,因为价格太高而成为富人击鼓传花的游戏,这对那些手中有三五套,甚至几十套房子的拥有者来说,将成为灾难和负资产,因为以后一方面随着有价无市,必然价格下跌,必将承担高昂的持有成本,包括遗产税和土地续租费,这可是一大笔成本费用。

这也不是草哥的危言耸听,因为最近温州“住宅土地使用权到期续期” 要交房价三成的新闻,就是一个残酷的现实。

尽管这则新闻的一些细节还有待明确,比如到底是按照建筑面积,还是按照土地使用面积计算?是按照房价现有价格计算还是按照基准地价计算?公摊面积和容积率是否考虑?这些不同的算法,价格相差是非常大的。但不管怎样,这其实并不是首例,以前的深圳、青岛等地也发生过类似事件,而且也不会是最后一例,这样的案例会越来越多,政府和有房者必须面对。

最坏的结果是,完全按照房子的现有价格折算,时间上按照土地测绘时开始算起,那么有房者不管是以后交易还是继承给下一代,都要承担非常大的费用,并且房屋使用年限大大缩短,别看商品房土地使用年限有70年,但因为很多房子的土地测绘很早就开始了,加上开发商的开发时间,有些年限要缩短近10年。比如你买了一套新房,表面看是今年买的,但土地测绘实际上10年前说不定就开始了,这都要算在70年之内的。

目前,政府对这一敏感话题其实是回避的,相关的物权法也是回避的。虽然《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但是,“自动续期”是有偿还是无偿,要不要收费,怎么收费?在法律层面都尚未明确。当时之所以不明确,就是因为争议太大,事情太敏感,所以回避。

随着各地这样的案例逐渐增多,回避肯定不是办法,但收费是肯定的,只是决策层还拿不出一个稳妥办法,只能让地方政府出来放风和做一些试探。

但不管怎样,这对房价都是巨大利空,对自住房子还无所谓,对那些有很多套房子的拥有者,一旦年限已到,在土地续期的过程中,将承担巨大的费用。

这个消息打击最大的是二手房的交易,很多二手房已经年限十几二十年了,接盘者不仅要高价接盘,还面临着住不到几十年就要缴纳一批巨额费用的可能。这笔费用比起象征意义的遗产税,可就巨大多了,只有傻瓜才会这么干。

楼市暴风雨很快到来,有钱者是不断买入房产,并一直持有留给子孙后代,让他们来为你承担巨大的继承成本和土地续租成本,还是现在就卖掉,持有现金进行其他流动性强的投资,这个选择不难做出!!!

这绝对是在拉仇恨!

2010年以来的6年里,房地产行业绝对可以称得上风起云涌。国内100个主要城市中98个城市房价都在上涨或阶段性上涨,只有两个城市一直在下跌!

更令人惊讶的是,其中一个在6年前的房价全国排第一。

这两个城市是谁?6年里,这两个城市身上发生了什么?

6年来只有两个城市房价下跌

过去6年以来,国内绝大多数城市的房价都在上涨。而且有的城市是疯涨,完全不顾大家能不能接受得了——比如去年以来的深圳,或是今年以来的上海!

每日经济新闻记者近日梳理了中国指数研究院研究100个研究标的城市发现:

中国指数研究院统计结果显示:

2010年6月全国房价指数在9042元的水平,随后的6年,以波浪式前进,上涨至2016年3月的11030元。

过去6年里,绝大多数城市房价的轨迹都几乎与全国房价指数同步。

当然也有例外,比如温州:

2010年9月开始,以炒房闻名的温州炒房团没放过本土。游资大举进入,一年多的时间里,房价从13968元涨到21083,涨幅超过了50%。不过好景不长,2012年初开始,温州房价一直下跌,一直到2015年底。

再比如,招人眼目的城市——内蒙古鄂尔多斯(8.380,-0.25,-2.90%),这个以出产煤炭和富翁的城市,2013年9月房价达近1万元,此后沦入温州的命运。

接下来说到了重点。完全背离国内房价走势的两个城市——来自海南的难兄难弟:三亚和海口!

2010年6月,三亚的房价为28293元,此后一路跌来,到2016年3月已跌至18227元,跌幅近36%。与这一阶段全国房价指数相比,此消彼长,呈现“反向喇叭形”。

同属于海南的海口,其房价也走了类似的轨迹:6年里,房价从14125元的水平下跌至9208元。

三亚和海口怎么了?

三亚和海口发生了什么事儿,6年里与全国房价背离,一路下行?

别忘了,2010年时,三亚房价可是高过北上广深等一线城市,位居全国第一。

阳光、海滩、宜居的“北纬18度”、椰子树下的比基尼派对——三亚、海口有足够的概念可以炒作,为什么购房者不继续买账?

先让我们回到20多年前,看看那时候海南发生了什么!1992年前后,不足200万人的海南拥有2万家房地产公司,房价在3年之内已经翻了两番。泡沫破灭之后的苦果是遗留下超过500吨的“烂尾楼”、数百亿的银行坏账和无法结案的官司。

这是国内房地产领域第一次大规模的炒作,也是第一次大规模的泡沫破灭。以三亚与海口为代表的海南城市受伤很深。

之后,三亚针对房地产的政策更加谨慎,非刚需的炒房者对此也很小心。一直到2006年,海南房地产的内伤才基本痊愈,此前积压的商品房与土地已基本处置完。

但是别忘了,2006年前后国内房地产正在狂飙,三亚与海口的房价也随之起舞。直到2010年前后到达顶峰,之后又一路下降。

为什么会有这种走势?易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻记者称:

三亚楼市属于既限购又降价双重属性依附的城市,这是比较罕见的。限购是防范楼市炒作,而降价是为了去库存。

而更重要的是,严跃进等地产人士认为,三亚旅游地产一个最大问题就是没有优质的产业,市区和旅游度假区的风格差异太大,没有融合。

阳光、海滩和比基尼派对毕竟不如产业园、企业让买房者更放心。一名在海南做地产中介的人士告诉记者:

对三亚来说,来买房子的人既要投资海景房又要兼顾‘能到三亚市区走走'——这类项目一定程度上是大手笔运作,而大手笔运作需要相对低廉的土地成本。但这类项目从实际销售来看,购买群体并不多。

严跃进认为,三亚房价逐月下降,一方面是限购政策下投机客总体是在下降的,另一方面是供应压力下房企主动进行降价。

土地供应方面也一定程度上反映了三亚房地产的热度,据海南省国土资源局统计,2015年三亚市土地一共成交仅21宗。

三亚的“难兄难弟”——海口也并不乐观。严跃进认为:

对海口来说,面临一个新的问题,即很多购房者购房后并不入住,属于候鸟型的一类购房群体。

这一定程度上影响了海口的楼市投资价值,制约了海口房价。

曾经的房地产行业的明星城市,独特的政策,独特的产业,加上游资炒作,频频与国内其他城市的走向背离,这确实值得反思!

(本文来源:中国经营报 )

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